Residente o no residente: lo que mira el banco
La entidad no se fija en el pasaporte, sino en la residencia fiscal. Un colombiano que vive y trabaja en Valencia se trata como residente, mientras que un español instalado en Suiza o en Chile pide la hipoteca como no residente, con condiciones más exigentes.
El motivo es el riesgo: los ingresos se generan y tributan fuera, los documentos llegan en otros idiomas y reclamar una deuda fuera es complicado. Por eso se reduce el porcentaje financiado y se revisan con más detalle la estabilidad laboral y el ahorro.
Entidades con oferta específica
Banco Santander dispone de una página propia de hipotecas para no residentes. CaixaBank atiende a clientes internacionales mediante HolaBank y comunicó que permite a no residentes abrir cuenta y solicitar la hipoteca en línea, sin desplazarse a una oficina en España.
Bankinter mantiene un apartado para extranjeros no residentes con cuentas y servicios bancarios, que suele ser la puerta de entrada a la financiación. Sabadell y otras entidades también conceden préstamos a no residentes, sobre todo en oficinas de la costa y las islas.
Comparativa práctica de bancos
El cuadro recoge canales y cuestiones prácticas, no precios, porque los tipos cambian con frecuencia y dependen del perfil. Lo más útil es pedir a cada banco su FEIN personalizada, el documento normalizado que permite comparar el coste total entre ofertas.
| Banco | Cómo atiende al no residente | Idiomas | Qué comprobar |
|---|---|---|---|
| Banco Santander | Página de hipotecas para no residentes | Varios idiomas en zonas turísticas | Porcentaje financiado, productos vinculados |
| CaixaBank (HolaBank) | Cuenta y solicitud de hipoteca en línea | Inglés y otros idiomas | Países aceptados, plazos de tasación |
| Bankinter | Apartado para extranjeros no residentes | Atención en inglés | Ingresos mínimos, tipo fijo o variable |
| Sabadell | Oficinas en zonas con compradores extranjeros | Según la oficina | Bonificaciones y seguros exigidos |
Perfil que suele obtener aprobación
Tienen más opciones quienes acreditan un sueldo estable o beneficios empresariales bien documentados, un historial de pagos limpio, poca deuda previa y ahorro suficiente para la entrada y los impuestos. Los ingresos fáciles de verificar desde España aceleran mucho la respuesta.
Cuánto financia el banco y cuánto ahorro hace falta
Para no residentes es frecuente una financiación de entre el 60 y el 70 por ciento del menor valor entre precio y tasación, frente al 80 por ciento habitual en vivienda habitual de residentes. A eso se suman impuestos y gastos de compraventa.
El tipo puede ser fijo, variable referenciado al Euríbor o mixto. Muchas entidades rebajan el interés si se domicilian ingresos o se contratan seguros de hogar y de vida, de modo que hay que calcular el coste de esos productos durante todo el plazo.
Gastos que asume el banco según la Ley 5/2019
Con la Ley 5/2019, el banco paga notaría de la escritura de préstamo, registro y gestoría, y el cliente asume la tasación. El impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca corre a cargo del banco desde un real decreto-ley de 2018.
El cliente debe recibir la FEIN y el resto de documentación al menos diez días naturales antes de firmar y acudir gratuitamente al notario, que comprueba que entiende el préstamo. Si no puede viajar, cabe otorgar un poder notarial en un consulado español.
Impuestos de la compra fuera de la hipoteca
La vivienda usada paga el impuesto de transmisiones patrimoniales con un tipo fijado por cada comunidad autónoma, por lo que el coste varía según la región. La vivienda nueva paga IVA y actos jurídicos documentados. El banco nunca financia estos impuestos.
Pasos desde el extranjero hasta la firma
- Solicitar el NIE en un consulado español o, estando en España, ante la Policía Nacional.
- Abrir una cuenta en un banco español, a menudo el mismo que concederá el préstamo.
- Enviar nóminas, declaraciones de impuestos, extractos y un informe de crédito, traducidos si hace falta.
- Obtener una aprobación previa y firmar el contrato de arras solo tras revisar la situación legal del inmueble.
- Encargar la tasación a una sociedad homologada por el Banco de España.
- Recibir la FEIN, respetar el plazo de diez días y acudir al acta de transparencia ante notario.
- Firmar compraventa e hipoteca ante notario e inscribirlas en el Registro de la Propiedad.
Errores y fraudes que conviene evitar
Los compradores que viven fuera son objetivo frecuente de intermediarios falsos y de viviendas con problemas urbanísticos. Antes de pagar arras o enviar documentos de identidad, conviene repasar estas situaciones, muy repetidas en las reclamaciones de compradores extranjeros en la costa.
- Pagar por adelantado una comisión de estudio a una supuesta financiera de redes sociales que promete aprobación sin mirar ingresos; antes hay que buscarla en el registro del Banco de España.
- Firmar arras con señal no reembolsable antes de que el banco confirme la financiación.
- Comprar sin revisar la situación urbanística ni la licencia de alquiler turístico.
- Olvidar que el no residente con una vivienda vacía tributa cada año por renta imputada.
- Aceptar seguros vinculados sin comparar su precio durante toda la vida del préstamo.
Preguntas frecuentes
Las respuestas reflejan la práctica general de la banca española en 2026 con clientes que viven fuera. Las políticas cambian entre entidades e incluso entre oficinas, así que cualquier condición importante para la compra debe pedirse por escrito antes de comprometer dinero.
¿Sigue existiendo la golden visa por comprar vivienda?
No. La Ley Orgánica 1/2025 suprimió las autorizaciones de residencia por inversión inmobiliaria, con efecto desde abril de 2025. Comprar con hipoteca ya no da acceso a residencia, y quien quiera vivir en España debe recurrir a otras vías migratorias.
¿Puedo pedir la hipoteca si cobro en dólares o en pesos?
Sí, aunque el préstamo se concede en euros. El banco convierte los ingresos con un tipo de cambio prudente para medir la capacidad de pago, y el cliente soporta el riesgo de que su moneda se deprecie durante todo el plazo del préstamo.
¿Qué es el certificado de no residencia?
Es un documento que expide la Policía Nacional y que algunos bancos piden para clasificar al cliente. También influye en la fiscalidad de los intereses y en la retención aplicada cuando el no residente venda más adelante la vivienda.
¿Cuánto se tarda en firmar?
Con la documentación completa, la respuesta previa puede llegar en pocas semanas. Sumando tasación, el plazo legal de diez días y la agenda notarial, es razonable prever entre seis y diez semanas desde la solicitud hasta la firma.
Entidades y recursos útiles
- Banco Santander: hipotecas para no residentes — Página oficial de Santander España con su oferta hipotecaria para clientes que residen fuera del país.
- CaixaBank HolaBank: comprar casa siendo extranjero — Guía en inglés del servicio internacional de CaixaBank con los pasos para que un extranjero compre vivienda.
- CaixaBank: cuenta e hipoteca en línea para no residentes — Comunicado de CaixaBank sobre la apertura de cuenta y solicitud de hipoteca en línea para no residentes.
- Bankinter: extranjeros no residentes — Apartado de Bankinter con cuentas y servicios para clientes extranjeros que no residen en España.
Referencias oficiales y legales
- Rastreator: cómo son las hipotecas para no residentes — Guía de un comparador español sobre requisitos, porcentaje financiado y documentación para no residentes.
- HelpMyCash: requisitos de la hipoteca para no residentes — Portal de finanzas personales que explica condiciones y trámites para compradores que no viven en España.