Crédito em Portugal para estrangeiros e não residentes

Quem pede crédito em Portugal a partir de outra realidade

Os pedidos de estrangeiros vêm sobretudo de brasileiros já instalados, de cidadãos dos PALOP, de europeus reformados e de trabalhadores remotos. A lei portuguesa não limita a compra de casa por nacionalidade; o que pesa é a residência fiscal e a origem dos rendimentos.

Os bancos são supervisionados pelo Banco de Portugal, que mantém o Portal do Cliente Bancário e divulga alertas sobre entidades sem autorização para conceder crédito. Os produtos de investimento são da competência da CMVM, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.

NIF, autorização de residência e representante fiscal

Sem Número de Identificação Fiscal não há conta, arrendamento, escritura nem empréstimo. O NIF pede-se num serviço de Finanças ou através de procurador; quem vive fora da União Europeia pode precisar de representante fiscal, salvo adesão às notificações eletrónicas.

Para quem já reside, o título de residência emitido pela AIMA, a agência que sucedeu ao SEF em 2023, é o documento que os bancos verificam. Uma autorização próxima do fim de validade pode atrasar a aprovação até à renovação.

Emigrantes portugueses e lusodescendentes

Os portugueses que vivem em França, Suíça, Luxemburgo ou Canadá continuam a ser um público tradicional dos bancos nacionais, que mantêm balcões e equipas dedicadas no estrangeiro. O historial de relação com o banco ajuda bastante na análise do risco.

Os lusodescendentes com nacionalidade portuguesa mas sem residência em Portugal são tratados como não residentes. A nacionalidade facilita a identificação e a abertura de conta, mas não altera os limites de financiamento aplicados a quem tem rendimentos noutro país.

Limites do Banco de Portugal: LTV, DSTI e prazo

Desde 2018, a medida macroprudencial limita o rácio entre empréstimo e valor do imóvel a 90 % para habitação própria permanente e a 80 % para outras finalidades. A taxa de esforço fica limitada a 50 % e o prazo máximo a 40 anos.

Os bancos acrescentam regras internas. Para um não residente, é frequente um financiamento à volta de 70 %, podendo ser superior para cidadãos europeus com rendimentos sólidos, ou inferior quando os rendimentos são pagos em reais, kwanzas ou dólares.

Crédito habitação para não residentes na prática

Caixa Geral de Depósitos, Millennium bcp, Novo Banco, Santander Totta e BPI analisam pedidos de não residentes, muitas vezes através de áreas internacionais. Intermediários de crédito registados no Banco de Portugal ajudam a comparar propostas e a preparar o processo.

O crédito habitação português era sobretudo de taxa variável indexada à Euribor, o que agravou as prestações em 2022 e 2023. As taxas mistas ganharam peso desde então, e a Euribor desceu ao longo de 2024 e 2025.

A FINE e o período de reflexão

O Decreto-Lei 74-A/2017 obriga o banco a entregar a Ficha de Informação Normalizada Europeia e concede um período de reflexão após a proposta vinculativa. Este prazo serve para comparar ofertas, pedir esclarecimentos e confirmar a tradução das cláusulas.

Quem não domina bem o português deve pedir a minuta do contrato com antecedência. A escritura pode ser assinada por procuração, mas o mandatário deve conhecer exatamente as condições aprovadas para evitar surpresas no dia da assinatura.

Impostos e despesas de aquisição

A compra de habitação paga IMT em escalões progressivos e Imposto do Selo de 0,8 % sobre o preço. O próprio empréstimo também paga Imposto do Selo, e juntam-se avaliação, registo, comissões bancárias e, por vezes, honorários de advogado ou solicitador.

Como estas despesas raramente são financiadas, um não residente precisa muitas vezes de 35 % a 40 % do preço em capitais próprios. Desde outubro de 2023, a compra de imóveis deixou de dar acesso ao visto gold.

Condições indicativas por perfil

Os valores seguintes são orientativos e mudam de banco para banco, consoante a avaliação e os rendimentos. Devem ser confirmados antes de assinar o contrato-promessa, porque o sinal entregue ao vendedor fica normalmente comprometido a partir desse momento.

Conta bancária, crédito pessoal e automóvel

Com NIF, passaporte e comprovativo de morada, a maioria dos bancos abre conta a não residentes, por vezes exigindo deslocação ao balcão. Os serviços mínimos bancários garantem uma conta básica com comissões limitadas a quem não tenha outra conta.

O crédito pessoal e automóvel segue o Decreto-Lei 133/2009, com ficha normalizada, TAEG máxima fixada trimestralmente pelo Banco de Portugal e direito de livre revogação de catorze dias. Os bancos consultam a Central de Responsabilidades de Crédito, onde um recém-chegado não tem historial.

Passos para financiar a compra

Entre contrato-promessa e escritura passam normalmente um a três meses. A aprovação de princípio deve existir antes do contrato-promessa, porque desistir sem cláusula de financiamento implica, regra geral, a perda do sinal pago ao vendedor.

1. Obter o NIF diretamente ou através de representante.
2. Abrir conta num banco português e documentar a origem do dinheiro.
3. Confirmar o banco ou intermediário junto do Banco de Portugal.
4. Pedir propostas e comparar TAEG, spread, período de taxa fixa e seguros.
5. Ler a FINE durante o período de reflexão e esclarecer dúvidas.
6. Assinar o contrato-promessa com cláusula de financiamento sempre que possível.
7. Fazer a escritura, pagar IMT e Imposto do Selo e registar o imóvel.

Burlas e erros a evitar

• Transferir uma comissão de abertura ou caução para um credor online que promete dinheiro em 24 horas: o Banco de Portugal publica alertas sobre entidades sem habilitação para conceder crédito.
• Assinar o contrato-promessa sem cláusula de financiamento e perder o sinal após uma recusa.
• Optar por taxa variável com rendimentos noutra moeda sem simular subidas da Euribor e do câmbio.
• Esquecer o Imposto do Selo sobre o empréstimo ao calcular os capitais próprios.
• Confiar num intermediário que não está registado e não indica a remuneração por escrito.

Reclamações

É possível reclamar junto do banco, no Livro de Reclamações físico ou eletrónico, ou diretamente ao Banco de Portugal através do Portal do Cliente Bancário. Os centros de arbitragem de conflitos de consumo resolvem também alguns litígios bancários.

Perguntas frequentes

As respostas seguintes reúnem as dúvidas mais comuns de estrangeiros residentes, emigrantes e compradores que vivem fora de Portugal. Os critérios dos bancos variam e mudam com frequência, pelo que devem ser confirmados junto de uma instituição autorizada antes de qualquer compromisso.

Um brasileiro recém-chegado consegue crédito habitação?

Consegue, sobretudo com contrato de trabalho, título de residência válido e alguns meses de salário domiciliado. Sem historial na Central de Responsabilidades de Crédito, o banco pode exigir mais capitais próprios, um fiador ou um prazo mais curto.

Os rendimentos recebidos fora de Portugal contam?

Contam, desde que comprovados com declarações fiscais e extratos recentes. Rendimentos em euros de outro país europeu são os mais aceites; em reais, kwanzas ou libras, os bancos aplicam normalmente um desconto pelo risco cambial.

Qual a idade máxima no fim do empréstimo?

Além do limite de 40 anos de prazo, os bancos costumam exigir que o crédito termine por volta dos 75 anos do titular mais velho. Por isso, compradores mais velhos recebem prazos mais curtos e prestações mais altas.

Como identificar um credor ilegal?

Verifique se a entidade consta da lista de instituições autorizadas do Banco de Portugal e procure os alertas publicados. Pedidos de pagamento antecipado, pressa injustificada e contacto apenas por redes sociais são sinais típicos de burla.

By Nabil Frik · Atualizado a 13 de outubro de 2026