Comprar casa em Portugal vivendo noutro país
Muitos compradores de língua portuguesa vivem no Brasil, em Angola, em França ou na Suíça e querem uma casa em Portugal para férias, investimento ou regresso futuro. A propriedade é livre para estrangeiros, mas o crédito depende da análise de rendimentos obtidos lá fora.
O banco olha para a residência fiscal, não para a nacionalidade. Um emigrante português com residência em Genebra é tratado como não residente, tal como um brasileiro que mantém a vida em São Paulo, e ambos enfrentam condições mais exigentes do que um residente.
Bancos com oferta para não residentes
O novobanco tem uma página dedicada a estrangeiros não residentes e foi referido pela imprensa imobiliária como tendo spreads competitivos para este público. O BPI, do grupo CaixaBank, apresenta soluções de crédito habitação próprias para estrangeiros não residentes.
O Santander em Portugal disponibiliza um guia em inglês sobre crédito habitação para estrangeiros. O Millennium bcp e a Caixa Geral de Depósitos também financiam não residentes e emigrantes, normalmente através de equipas internacionais ou de balcões ligados às comunidades portuguesas no estrangeiro.
Quadro comparativo
O quadro resume o canal e as questões a esclarecer em cada banco, sem indicar preços, que mudam com frequência. Para comparar com rigor, peça a cada instituição a Ficha de Informação Normalizada Europeia e compare a TAEG para o mesmo montante e prazo.
| Banco | Canal para não residentes | Pontos a confirmar |
|---|---|---|
| novobanco | Página para estrangeiros não residentes | Spread, produtos associados, países aceites |
| BPI | Soluções para estrangeiros não residentes | Percentagem financiada, seguros exigidos |
| Santander | Guia em inglês sobre crédito em Portugal | Taxa fixa, mista ou variável |
| Millennium bcp e CGD | Equipas internacionais e de emigrantes | Processo à distância, documentos aceites |
Para quem faz sentido
Têm mais hipóteses os candidatos com contrato estável ou rendimentos empresariais bem documentados, pouco endividamento, poupança para a entrada e impostos e residência num país cujos documentos o banco consegue validar. Perto da reforma, o prazo máximo tende a ser mais curto.
Limites do Banco de Portugal ao financiamento
Desde 2018, a medida macroprudencial do Banco de Portugal limita o rácio entre empréstimo e valor do imóvel a 90 por cento na habitação própria permanente e a 80 por cento noutras finalidades. Uma casa de férias de não residente fica no limite inferior.
A mesma medida limita a taxa de esforço com todas as dívidas e o prazo máximo, que encurta para mutuários mais velhos. Muitos bancos aplicam aos não residentes regras internas mais apertadas e pedem frequentemente uma entrada próxima de um terço do valor.
Informação pré-contratual e reembolso antecipado
O crédito habitação rege-se pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que transpôs a diretiva europeia do crédito hipotecário. O banco entrega a FINE antes do contrato e o cliente dispõe de pelo menos sete dias de reflexão sobre a proposta vinculativa antes de assinar.
O diploma limita a comissão de reembolso antecipado a 0,5 por cento do capital reembolsado nos contratos com taxa variável e a 2 por cento nos de taxa fixa. Quem recebe noutra moeda suporta o risco cambial, pois o empréstimo é em euros.
Impostos e encargos da compra
Além da entrada, o comprador paga IMT segundo uma tabela progressiva, imposto do selo de 0,8 por cento sobre o preço, escritura ou registo e as comissões de avaliação e de processo. O próprio empréstimo está sujeito a imposto do selo autónomo.
Passos para quem vive fora
- Obter o NIF e nomear representante fiscal se residir fora da União Europeia.
- Abrir conta num banco português, geralmente o que vai conceder o crédito.
- Enviar documentos de identificação, comprovativos de rendimentos, declarações fiscais e extratos bancários.
- Obter a aprovação prévia e só depois assinar o contrato-promessa de compra e venda.
- Permitir a avaliação do imóvel pelo perito indicado pelo banco.
- Analisar a FINE e a proposta vinculativa durante o período de reflexão.
- Assinar a escritura com hipoteca, pessoalmente ou por procuração, e registar o imóvel.
Erros comuns e sinais de alerta
Quem compra à distância é alvo fácil de falsos consultores e de contratos-promessa assinados à pressa. As situações seguintes repetem-se nas queixas de compradores no estrangeiro e merecem atenção antes de transferir qualquer sinal ou cópia de documentos para Portugal.
- Um suposto consultor que exige pagamento para garantir aprovação bancária antes de existir qualquer FINE; confirme os intermediários de crédito registados no Banco de Portugal.
- Assinar contrato-promessa em que o sinal se perde se o crédito for recusado.
- Contar com o visto gold por via imobiliária, eliminado em 2023.
- Ignorar o risco cambial quando os rendimentos são em reais, kwanzas ou francos suíços.
- Dispensar a verificação da certidão predial e da licença de utilização por um advogado.
Perguntas frequentes
As respostas seguintes descrevem a prática geral dos bancos portugueses em 2026 com clientes que vivem fora. Cada banco decide caso a caso e as políticas mudam, por isso confirme por escrito qualquer condição essencial antes de assinar o contrato-promessa.
Existe crédito específico para emigrantes portugueses?
Sim, vários bancos têm ofertas para emigrantes, por vezes com condições próprias e atendimento em balcões no estrangeiro. Plataformas de comparação reúnem estas ofertas, mas a análise continua a depender do país de residência e da moeda dos rendimentos.
Um brasileiro que vive no Brasil consegue crédito?
Pode conseguir, desde que o banco valide os rendimentos e as declarações fiscais brasileiras e aceite o risco cambial do real. A língua comum facilita a leitura de documentos, mas não dispensa traduções certificadas quando o banco as pedir.
Ainda é possível obter autorização de residência comprando casa?
Não. A lei Mais Habitação, de 2023, acabou com a autorização de residência para investimento imobiliário. Quem quer viver em Portugal precisa de outro título, como o visto D7 para rendimentos passivos, independentemente de comprar casa com crédito.
Quanto tempo demora o processo?
Conte com várias semanas para análise documental e avaliação, mais o período de reflexão de sete dias. Muitos compradores no estrangeiro passam procuração a um advogado de confiança para assinar a escritura sem terem de viajar a Portugal.
Entidades e recursos úteis
- novobanco: estrangeiros não residentes — Página oficial do novobanco, em inglês, sobre crédito habitação para estrangeiros que vivem fora de Portugal.
- BPI: soluções para estrangeiros não residentes — Página do BPI com soluções de crédito habitação pensadas para estrangeiros sem residência em Portugal.
- Santander: crédito habitação em Portugal — Guia do Santander em inglês para estrangeiros que procuram financiamento para comprar casa em Portugal.
- ComparaJá: crédito habitação para emigrantes — Plataforma portuguesa de comparação com ofertas de crédito habitação destinadas a emigrantes.
Referências oficiais e legais
- novobanco: informação pré-contratual de crédito habitação — Documento normalizado de informação pré-contratual sobre crédito habitação exigido pelas regras de proteção do consumidor.
- idealista: crédito habitação para não residentes — Artigo de notícias imobiliárias que explica o que é e como pedir crédito habitação sendo não residente.