Baufinanzierung ohne Wohnsitz in Deutschland: so gelingt der Kauf aus dem Ausland

Warum der Wohnsitz über die Finanzierung entscheidet

Das deutsche Recht kennt keine Beschränkung des Immobilienerwerbs nach Staatsangehörigkeit. Wer in Wien, Zürich, London oder Dubai lebt, darf eine Wohnung in Leipzig kaufen. Schwierig wird es erst beim Kredit, denn Banken bewerten Wohnsitz, Steuerpflicht und Einkommensquelle deutlich strenger als den Pass.

Für Österreicher, Schweizer oder Franzosen in Grenznähe ist die Lage etwas günstiger, weil grenznahe Institute ihre Märkte kennen. Wer dagegen in Asien oder am Golf lebt, findet kaum eine Bank, die ohne Vermittler direkt anbietet und die Unterlagen selbst prüft.

Was Banken bei Auslandsbewerbern prüfen

Ohne Schufa-Eintrag, deutschen Arbeitgeber und hiesige Steuerbescheide fehlen der Bank die gewohnten Prüfgrundlagen. Sie muss ausländische Unterlagen auswerten und im Ernstfall mit Vollstreckung über Grenzen rechnen. Regionale Institute verzichten darauf oft, überregionale Banken akzeptieren ausgewählte Länder und Berufsgruppen.

Für wen dieser Weg infrage kommt

Typische Antragsteller sind Auslandsdeutsche mit Rückkehrplänen, ausländische Kapitalanleger, Grenzpendler aus Nachbarländern sowie Fachkräfte, die bereits einen deutschen Arbeitsvertrag unterschrieben haben, aber noch im Ausland gemeldet sind. Jede Gruppe erhält andere Konditionen, weshalb Vermittler zuerst nach den Wohnsitzplänen fragen.

Übliche Bedingungen der Kreditgeber

Erwartet wird in der Regel deutlich mehr Eigenkapital als bei Inländern, mindestens die gesamten Kaufnebenkosten und ein spürbarer Anteil des Kaufpreises. Bevorzugt werden unbefristete Anstellung, Einkommen in Euro oder einer Hauptwährung und Objekte in gefragten Städten. Konkrete Beleihungsgrenzen unterscheiden sich je nach Institut.

Vermittler mit Angeboten für ausländische Käufer

Weil der direkte Bankzugang eng ist, bieten mehrere Baufinanzierungsvermittler englischsprachige Beratung für Expats und internationale Käufer an. Sie vergleichen Partnerbanken, erläutern Anforderungen und bereiten Kreditakten vor. Für diese Tätigkeit ist in Deutschland eine Erlaubnis nach Paragraf 34i Gewerbeordnung nötig.

Kaufnebenkosten realistisch einplanen

Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest, von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent etwa in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg. Hinzu kommen Notar und Grundbuchamt mit rund 1,5 bis 2 Prozent sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Diese Kosten finanzieren Banken bei Auslandskäufern kaum.

Ein Rechenbeispiel: Bei einer Wohnung für 400 000 Euro in Berlin, wo die Grunderwerbsteuer 6 Prozent beträgt, fallen allein dafür 24 000 Euro an. Mit Notar, Grundbuch und Provision liegen die Nebenkosten schnell über 40 000 Euro, die vollständig aus Eigenmitteln stammen sollten.

Unterlagen, die aus dem Ausland verlangt werden

Üblich sind Reisepass, Meldenachweis im Wohnsitzland, Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, Gehaltsnachweise oder Bilanzen, Kontoauszüge mit Eigenkapital, eine ausländische Bonitätsauskunft und das Exposé. Dokumente in anderen Sprachen als Englisch müssen häufig beglaubigt übersetzt werden.

Einkommen in Fremdwährung

Wer in Franken, Pfund oder Dollar verdient, aber in Euro tilgt, trägt ein Wechselkursrisiko über die gesamte Zinsbindung. Manche Banken rechnen das Fremdwährungseinkommen mit einem Abschlag an. Klären Sie, wie umgerechnet wird und ob die Rate von einem Eurokonto abgebucht werden muss.

Eine längere Zinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren schafft Planungssicherheit, ersetzt aber keine Absicherung der Währung. Manche Käufer halten deshalb eine Reserve von mehreren Monatsraten auf einem Eurokonto, um kurzfristige Kursschwankungen zwischen Gehaltswährung und Darlehen auszugleichen.

Ablauf der Finanzierung aus dem Ausland

Die folgende Reihenfolge zeigt, wie ein Kauf ohne deutschen Wohnsitz typischerweise vom ersten Gespräch bis zur Eintragung im Grundbuch verläuft. Die Dauer hängt vor allem von Übersetzungen, dem Notartermin und der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts ab.

1. Eigenkapital inklusive Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler berechnen.
2. Mindestens zwei Vermittler kontaktieren und deren 34i-Registrierung prüfen.
3. Eine Finanzierungsbestätigung einholen, bevor eine Wohnung reserviert wird.
4. Ein Eurokonto eröffnen, das die Bank für die Raten akzeptiert.
5. Unterlagen für die Objektbewertung einreichen und das verbindliche Angebot abwarten.
6. Das ESIS-Merkblatt und den Darlehensvertrag vollständig lesen.
7. Den Kaufvertrag beim Notar persönlich oder per beglaubigter Vollmacht unterzeichnen.

Rechtlicher Rahmen und Prüfung des Kreditgebers

Immobiliar-Verbraucherdarlehen unterliegen den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie umsetzen, einschließlich Kreditwürdigkeitsprüfung und ESIS-Merkblatt. Banken beaufsichtigt die BaFin; in ihrer Unternehmensdatenbank lässt sich prüfen, ob ein Institut tatsächlich zugelassen ist.

Vermittler wiederum sind im Vermittlerregister der Industrie- und Handelskammern eingetragen. Fragen Sie nach der Registrierungsnummer und gleichen Sie Namen, Anschrift und Erlaubnisart ab. Ein seriöser Anbieter nennt diese Daten ohne Zögern und erklärt, wie seine Vergütung geregelt ist.

Typische Fehler und Warnsignale

• Eine Wohnung reservieren, bevor eine Bank das ausländische Einkommen geprüft hat.
• Einen Vermittler für unabhängig halten, obwohl er zum Verkäufer gehört.
• Das Währungsrisiko bei Einkommen außerhalb der Eurozone unterschätzen.
• Eine Bearbeitungsgebühr an einen angeblichen deutschen Kreditgeber überweisen, bevor ein Vertrag besteht; seriöse Vermittler verlangen keine Vorabzahlung auf Auslandskonten.
• Einen Vertrag unterschreiben, den man ohne Übersetzung nicht versteht.

FAQ: Geht eine Baufinanzierung ohne Schufa?

Ja, einzelne Banken akzeptieren stattdessen eine Bonitätsauskunft aus dem Wohnsitzland. Spezialisierte Vermittler wissen, welche Institute das tun. Rechnen Sie mit genauerer Prüfung der Kontoauszüge und mit einem niedrigeren Darlehen als bei einem Inländer mit langer Schufa-Historie.

FAQ: Muss ich zum Notartermin nach Deutschland reisen?

Nicht zwingend. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, doch Käufer im Ausland können eine beglaubigte und je nach Land apostillierte Vollmacht nutzen. Auch Grundschuldbestellung und Darlehensunterlagen lassen sich häufig aus der Ferne erledigen, wenn der Notar rechtzeitig informiert wird.

FAQ: Gelten Blue-Card-Inhaber als Ausländer ohne Wohnsitz?

Nur solange sie noch nicht umgezogen und gemeldet sind. Nach der Anmeldung in Deutschland behandeln Banken sie als ansässige Ausländer, meist zu besseren Bedingungen. Vor dem Umzug zählt dieselbe Person als Antragsteller aus dem Ausland mit unterschriebenem Arbeitsvertrag.

FAQ: Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen?

Planen Sie sämtliche Nebenkosten und einen deutlichen Teil des Kaufpreises ein und lassen Sie sich dies von Vermittlern bestätigen. Bank, Lage und Einkommenswährung beeinflussen die Anforderung, eine feste Quote gibt es nicht. Versprechen einer Vollfinanzierung für Auslandskäufer verdienen Misstrauen.

Vor der Unterschrift

Holen Sie mindestens zwei schriftliche Angebote ein, vergleichen Sie effektiven Jahreszins, Sondertilgung und Vorfälligkeitsregeln und prüfen Sie jeden Kreditgeber in der BaFin-Datenbank. Ein dokumentierter, etwas langsamerer Ablauf schützt Käufer im Ausland besser als eine schnelle Zusage per Messenger.

By Nabil Frik · Aktualisiert am 13. Oktober 2026