Une loi fédérale qui limite l'achat par les non-Canadiens
Entrée en vigueur au début de 2023, la loi fédérale visant les acheteurs non canadiens court désormais jusqu'au premier jour de 2027, après une prolongation annoncée en 2024. Sont concernées les personnes sans citoyenneté ni résidence permanente, ainsi que les sociétés qu'elles contrôlent.
Le règlement limite l'interdiction aux immeubles de trois logements au plus et aux unités de copropriété situés dans une région métropolitaine de recensement ou une agglomération. Un chalet dans les Laurentides rurales ou en Gaspésie, hors de ces zones, peut donc rester accessible.
Les exemptions utiles aux emprunteurs
Depuis les modifications de mars 2023, un titulaire de permis de travail ayant au moins 183 jours de validité restante au moment de l'achat peut acquérir un seul logement. Les terrains vacants destinés à la construction et les projets de développement ont aussi été exclus.
Sanctions prévues
L'acheteur non canadien en infraction, comme toute personne qui l'aide sciemment, s'expose à une amende maximale de 10 000 dollars ; le juge a aussi le pouvoir d'imposer la revente du logement. Les prêteurs et les notaires vérifient donc le statut avant de débloquer les fonds.
Le cas particulier du Québec
Le Québec n'applique pas de taxe spéciale aux acheteurs étrangers, contrairement à l'Ontario qui prélève 25 % et à la Colombie-Britannique qui ajoute 20 % dans certaines zones. Il faut néanmoins prévoir les droits de mutation municipaux, appelés taxe de bienvenue, et les honoraires du notaire.
Banques et prêteurs à consulter
Les grandes banques visent surtout les nouveaux arrivants installés au pays, tandis que les courtiers spécialisés traitent les dossiers d'acheteurs vivant à l'étranger. Le tableau présente des acteurs dont les pages consacrées à ces clients sont apparues lors de nos recherches.
| Établissement | Nature | Clientèle visée | À vérifier |
|---|---|---|---|
| RBC Banque Royale | Grande banque | Nouveaux arrivants résidents permanents ou travailleurs temporaires | Mise de fonds minimale, historique de crédit étranger |
| Banque Scotia StartRight | Programme bancaire | Personnes récemment arrivées sans dossier de crédit canadien | Durée de présence exigée, assurance prêt |
| WealthNorth | Courtier en prêts alternatifs | Non-résidents et profils refusés par les banques | Frais de dossier, durée du terme, renouvellement |
Pour quels profils ce financement convient
Il s'adresse aux travailleurs temporaires francophones venus de France, de Belgique, de Suisse ou d'Afrique du Nord, aux résidents permanents récemment installés, aux Canadiens expatriés et aux étrangers achetant une résidence secondaire hors des régions urbaines visées par la loi.
Mise de fonds, taux et test de résistance
Un non-résident vivant hors du Canada doit généralement verser au moins 35 % du prix, faute d'accès à l'assurance prêt hypothécaire. Les programmes pour nouveaux arrivants acceptent parfois moins avec assurance. Tous les emprunteurs doivent réussir le test de résistance fédéral.
Pour un client résidant au Canada, les grandes banques proposent souvent des taux proches de leur grille habituelle, alors que les prêteurs alternatifs facturent davantage et ajoutent des frais. Les conditions varient selon le prêteur et la province ; comparez les offres écrites et le taux annuel effectif.
Pièces justificatives habituelles
Préparez le passeport, le permis de travail ou la confirmation de résidence permanente, une lettre d'emploi précisant salaire et date d'entrée, des bulletins de paie récents, des relevés bancaires retraçant l'apport et, si possible, un rapport de crédit du pays d'origine traduit.
Les étapes d'un achat financé
- Vérifier votre statut au regard de la loi et du règlement avant toute promesse d'achat.
- Contrôler si la propriété se trouve dans une région métropolitaine ou une agglomération de recensement.
- Ouvrir un compte dans une banque canadienne et y transférer l'apport tôt.
- Obtenir une préapprobation auprès d'une banque ou d'un courtier hypothécaire autorisé.
- Demander au notaire d'insérer une clause conditionnelle liée à l'exemption.
- Organiser l'évaluation, l'assurance habitation et le paiement des droits de mutation.
- Signer l'acte de vente et l'acte d'hypothèque devant le notaire.
Risque de taux et risque de change
Au Canada, le taux est généralement fixé pour un terme de cinq ans ou moins, à l'intérieur d'un amortissement plus long. Un emprunteur payé en euros ou en dirhams subit en outre les variations du change, ce qui peut alourdir sensiblement les mensualités au renouvellement.
Erreurs fréquentes et signaux d'alerte
- Signer une promesse d'achat à Montréal sans vérifier la date d'expiration du permis de travail.
- Croire que l'exemption du conjoint titulaire du permis couvre un achat fait seul par l'autre conjoint.
- Oublier la taxe de bienvenue et les frais de notaire dans le budget.
- Verser des frais à un prétendu conseiller qui promet un prêt malgré l'interdiction ; aucun courtier autorisé ne vend d'exemption.
- Accepter un prêt alternatif à court terme sans stratégie de renouvellement.
Vérifier un courtier ou un prêteur
Au Québec, les courtiers hypothécaires sont encadrés par l'Autorité des marchés financiers, dont le registre est consultable en ligne. Les banques fédérales relèvent du BSIF et de l'ACFC. Vérifiez l'inscription avant de transmettre une copie de passeport.
Questions fréquentes
Les réponses ci-dessous résument les règles fédérales et les pratiques bancaires courantes en 2026 ; les politiques de chaque prêteur peuvent ajouter des conditions.
Un étudiant étranger peut-il acheter un logement ?
Certaines exemptions initiales visaient des étudiants sous conditions strictes, mais la plupart restent exclus. Les prêteurs exigent en outre un revenu stable, rarement disponible pendant les études. Un avis juridique sur le règlement en vigueur s'impose avant toute démarche.
Un Canadien vivant en France est-il concerné ?
Non. Les citoyens et les résidents permanents ne sont pas des non-Canadiens au sens de la loi, où qu'ils habitent. Ils relèvent toutefois des politiques de prêt aux non-résidents, avec une mise de fonds plus élevée et sans assurance prêt.
Que se passera-t-il après le 1er janvier 2027 ?
L'interdiction prendra fin à cette date si le gouvernement ne la prolonge pas de nouveau, comme il l'a fait en 2024. Les acheteurs qui planifient un projet autour de cette échéance doivent suivre les annonces fédérales.
Le prêt peut-il être renouvelé avec un permis de travail ?
Oui. La loi vise l'achat, pas les prêts existants : le renouvellement relève de l'analyse de crédit du prêteur. Obtenir entre-temps la résidence permanente améliore généralement les conditions et ouvre l'accès à un refinancement assuré.
Organismes et ressources utiles
- RBC Banque Royale – Prêts hypothécaires pour nouveaux arrivants — Page d'une grande banque canadienne pour résidents permanents et travailleurs temporaires achetant un premier logement.
- Banque Scotia – Programme StartRight — Programme pour nouveaux arrivants comprenant des solutions hypothécaires sans historique de crédit canadien.
- WealthNorth – Prêt hypothécaire pour non-résident — Courtier en financement alternatif pour acheteurs non résidents ou hors des critères bancaires habituels.
Références officielles et légales
- Règlement sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens (DORS/2022-250) — Texte officiel du règlement fédéral définissant les non-Canadiens, les immeubles visés et les exemptions (version anglaise).
- SCHL – Modifications du règlement en 2023 — Communiqué de la Société canadienne d'hypothèques et de logement détaillant l'exemption des titulaires de permis de travail.