Nacionalidad, residencia y permiso: tres filtros distintos
Bancos y administraciones examinan tres datos diferentes: la nacionalidad, la residencia fiscal y la autorización de estancia. Un venezolano con residencia de larga duración en España no recibe el mismo trato que un venezolano recién llegado con un permiso de un año.
Esta página trata las reglas que dependen del pasaporte y del estatus migratorio. La compra desde el extranjero sin vivir en el país y la situación del expatriado ya instalado se explican en guías propias del sitio.
España: sin veto por nacionalidad, con matices
En España cualquier extranjero puede comprar vivienda e hipotecarla; basta con obtener el NIE y abrir una cuenta. La residencia por inversión inmobiliaria, la llamada golden visa, dejó de concederse en abril de 2025, de modo que comprar ya no abre ese camino de residencia.
Existe una excepción poco conocida: en determinadas zonas de interés para la defensa nacional, sobre todo en territorios insulares y fronterizos, los compradores de fuera de la Unión Europea pueden necesitar una autorización militar previa. El notario debe confirmarlo antes de la firma.
Restricciones a extranjeros en otros países (2026)
| País | Regla para extranjeros | Efecto en la financiación |
|---|---|---|
| México | Zona restringida de 100 km en fronteras y 50 km en costas; compra mediante fideicomiso bancario | El coste del fideicomiso se suma al presupuesto |
| Argentina | Límites a la propiedad extranjera de tierras rurales y autorización en zonas de seguridad de frontera | Afecta sobre todo a fincas, no a pisos urbanos |
| Perú | La Constitución impide a extranjeros adquirir dentro de 50 km de las fronteras salvo excepción | La ubicación decide antes que el banco |
| Canadá | Prohibición a no canadienses prorrogada hasta el 1 de enero de 2027, con excepciones | El banco pide prueba de la excepción |
| Australia | Autorización FIRB; vivienda usada vedada a la mayoría de extranjeros del 1 de abril de 2025 al 31 de marzo de 2027 | Financiación centrada en obra nueva |
| Suiza | Ley Lex Koller limita compras de personas residentes en el extranjero | El permiso precede a la hipoteca |
Impuestos adicionales para compradores extranjeros
Donde la compra está permitida puede haber recargos. Singapur aplica desde abril de 2023 un impuesto adicional del 60 % a extranjeros, Inglaterra suma un 2 % de stamp duty a los no residentes y varios estados australianos y provincias canadienses cobran recargos específicos.
Cómo tratan los bancos a los clientes extranjeros
En España, como en la mayoría de los mercados abiertos, ninguna ley impide hipotecar a un extranjero. Cada entidad fija su política interna sobre tipo de permiso, antigüedad en el país e historial crediticio, de modo que dos bancos pueden responder de forma opuesta al mismo cliente.
Tipo de permiso y vigencia restante
Los ciudadanos de la UE y los residentes de larga duración suelen recibir el mismo trato que un español. Con autorizaciones temporales, como la de trabajo por cuenta ajena o el arraigo, muchos bancos exigen cierta antigüedad laboral y financian un porcentaje menor del valor.
Las estancias por estudios o los visados de turista prácticamente nunca dan acceso a hipoteca. Si su tarjeta está en renovación, pregunte si el banco acepta el resguardo de solicitud, porque algunas entidades esperan a la tarjeta nueva y eso puede retrasar la compra.
Un historial de crédito que no viaja
La CIRBE del Banco de España y los ficheros privados solo recogen deudas en España, así que un buen historial en Bogotá o Caracas no se ve en Madrid. Ayudan una cuenta nómina con antigüedad, recibos de alquiler pagados, una entrada mayor y certificados bancarios del país de origen.
Sanciones, FATCA y otras barreras ligadas al pasaporte
La nacionalidad también pesa por cumplimiento normativo. Los bancos cotejan a cada cliente con listas de sanciones, muchas entidades no estadounidenses rechazan a ciudadanos de EE. UU. por las obligaciones de la ley FATCA, y ciertos países exigen una diligencia reforzada que alarga la aprobación.
Para quién son estas opciones
Encajan con compradores que tienen un permiso estable o una excepción clara a las limitaciones de propiedad, ingresos verificables y una entrada superior a la habitual. Con permisos cortos o inciertos suele ser preferible alquilar hasta consolidar la situación administrativa.
Los latinoamericanos con doble nacionalidad española o de otro Estado de la UE parten con ventaja: presentan la documentación comunitaria y el banco los analiza como residentes, aunque el obstáculo del historial crediticio local sigue existiendo.
Condiciones y documentos habituales
Los bancos piden pasaporte, NIE o TIE con fecha de caducidad, contrato de trabajo, nóminas recientes, declaración de la renta, extractos bancarios y, si procede, la autorización administrativa de compra. La entrada, el diferencial y las comisiones varían según la entidad, así que compare ofertas escritas.
- Confirme que su nacionalidad y su permiso le permiten comprar ese tipo de inmueble en esa ubicación concreta.
- Sume al presupuesto los recargos para extranjeros, tasas de autorización o costes de fideicomiso que no financia el banco.
- Pregunte a cada entidad qué permisos acepta, qué vigencia mínima exige y qué porcentaje financia en su caso.
- Compruebe al banco en el registro de entidades del Banco de España o en el del supervisor local, como la CNBV en México.
- Obtenga la autorización o la prueba de excepción antes de firmar un contrato de arras o de compraventa vinculante.
- Compare la TAE de al menos dos ofertas y lea la FEIN completa en un idioma que entienda bien.
Errores y señales de alarma
- Firmar arras antes de comprobar si un extranjero puede comprar en esa zona.
- Recurrir a un testaferro local para sortear límites de propiedad, lo que puede anular la compra y acarrear sanciones.
- Contar con una renovación del permiso que todavía no se ha concedido.
- Olvidar que los recargos para extranjeros se pagan con fondos propios.
- Pagar a un gestor que ofrece tramitar la autorización y una hipoteca asegurada a cambio de un adelanto: los permisos los otorga la administración y los cobros anticipados por préstamos son un fraude habitual.
Si el banco le rechaza por su situación
Pregunte qué criterio no se cumplió y si cambiará con más tiempo de residencia. Un banco de su país con filial en España, una entrada mayor o un intermediario de crédito inscrito en el Banco de España pueden ayudar. La discriminación por origen puede denunciarse ante las autoridades.
¿Necesito ser residente para hipotecar en España?
No. Los no residentes extranjeros también obtienen hipotecas, aunque con un porcentaje de financiación menor y más documentación. Lo imprescindible es el NIE, una cuenta en un banco español y justificar ingresos suficientes y estables, estén donde estén.
¿Por ser extranjero pagaré un tipo de interés más alto?
No por el pasaporte en sí. El precio refleja riesgos como la entrada aportada, la moneda de los ingresos y la estabilidad del permiso. Un residente de larga duración con nómina española suele acceder a condiciones similares a las de un nacional.
¿Puede un extranjero comprar en la costa de México?
Sí, pero dentro de la zona restringida la vivienda se adquiere mediante un fideicomiso bancario renovable o, para usos no residenciales, a través de una sociedad mexicana. Pocos bancos mexicanos financian a no residentes, así que muchos compran al contado.
¿Sirve la doble nacionalidad?
Casi siempre. Si uno de sus pasaportes es del país del inmueble o de la UE, normalmente se le trata como nacional. Declare ambas nacionalidades con veracidad, porque los bancos las verifican por motivos fiscales y de cumplimiento.
Entidades y recursos útiles
- Banco Santander España: hipotecas para no residentes — Oferta oficial de un banco español para compradores de cualquier nacionalidad, con la documentación exigida a solicitantes extranjeros.
- Hipotecas.me: bancos y requisitos según el país de origen — Artículo de un intermediario hipotecario sobre cómo varían los requisitos de los bancos españoles según la nacionalidad del comprador.
- Housfy: préstamos hipotecarios para no residentes en España — Plataforma inmobiliaria española que explica condiciones y trámites para extranjeros que solicitan hipoteca en España.
Referencias oficiales y legales
- Australian Taxation Office: inversión extranjera en vivienda (FIRB) — Guía oficial australiana sobre autorizaciones, tasas y la restricción temporal a la compra de vivienda usada por extranjeros (en inglés).
- Bennett Jones: Canadá prorroga la prohibición a compradores extranjeros — Resumen jurídico de la prórroga hasta 2027 de la ley canadiense que impide a no canadienses comprar vivienda residencial.
- Mondaq: prórroga de la prohibición canadiense a compradores extranjeros — Análisis de un despacho canadiense sobre el alcance y las excepciones de la prohibición prorrogada por el Gobierno federal.