Le crédit canadien vu par un immigrant francophone
Qu'il arrive de France, de Belgique, de Suisse, du Maghreb ou d'Afrique de l'Ouest, le nouvel arrivant découvre un système où tout repose sur le dossier de crédit local. Les antécédents bancaires du pays d'origine ne sont presque jamais pris en compte par les bureaux canadiens.
Au Québec, Desjardins occupe une place centrale aux côtés de la Banque Nationale et des grandes banques à charte. Ailleurs au pays, les six grandes banques dominent, complétées par des caisses, des sociétés de fiducie et des prêteurs hypothécaires accessibles par courtier.
Qui encadre les prêteurs
Le Bureau du surintendant des institutions financières supervise les banques fédérales et fixe la ligne directrice B-20 sur le test de résistance. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada veille au respect des droits des clients bancaires, dont l'accès à un compte de base.
Au Québec, l'Autorité des marchés financiers encadre Desjardins, les courtiers hypothécaires et de nombreux prêteurs, tandis que l'Office de la protection du consommateur applique la Loi sur la protection du consommateur aux contrats de crédit. Vérifier le permis d'un courtier au registre de l'AMF prend quelques minutes.
Ouvrir un compte dès l'arrivée
Toute personne présente au Canada avec des pièces d'identité acceptables peut ouvrir un compte bancaire de base, sans emploi ni dépôt minimal. Un passeport accompagné d'un permis de travail, d'un permis d'études ou de la confirmation de résidence permanente suffit généralement.
Les forfaits destinés aux nouveaux arrivants prévoient souvent une année sans frais, des virements internationaux à tarif réduit et une première carte de crédit. Plusieurs établissements permettent de commencer l'ouverture depuis l'étranger, la vérification d'identité se faisant en succursale après l'atterrissage.
Se constituer une cote de crédit
Equifax Canada et TransUnion attribuent la cote. Une carte garantie ou une carte pour nouveaux arrivants, utilisée modestement et remboursée chaque mois, crée un historique exploitable en un an environ. Le forfait cellulaire et un petit prêt auto payés à temps renforcent le dossier.
Multiplier les demandes de crédit au cours des premières semaines est contre-productif, chaque consultation étant inscrite au dossier. Mieux vaut cibler une ou deux institutions et conserver les mêmes comptes, car l'ancienneté des comptes pèse dans le calcul de la cote.
Interdiction d'achat et hypothèques
La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 et a été prolongée jusqu'au 1er janvier 2027. Elle vise les immeubles de trois logements ou moins situés dans les régions métropolitaines et agglomérations de recensement.
Des exemptions existent notamment pour certains titulaires de permis de travail, les réfugiés et une partie des étudiants. L'amende peut atteindre 10 000 dollars et un tribunal peut ordonner la vente. À l'automne 2026, il faut vérifier si Ottawa a renouvelé la mesure ou l'a laissée expirer.
Ce que demandent les banques
Un résident permanent arrivé depuis moins de cinq ans peut obtenir une hypothèque assurée par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty avec une mise de fonds de cinq pour cent, sous réserve d'un emploi stable. Les titulaires de permis de travail apportent souvent dix pour cent ou davantage.
Pour un non-résident autorisé à acheter, par exemple hors des zones visées, les grandes banques réclament fréquemment environ 35 pour cent d'apport. Chaque emprunteur doit réussir le test de résistance au plus élevé de 5,25 pour cent ou du taux du contrat majoré de deux points.
Tableau des conditions selon le statut
| Statut | Mise de fonds habituelle | Particularités |
|---|---|---|
| Résident permanent | 5 à 20 pour cent | Prime d'assurance hypothécaire sous 20 pour cent |
| Permis de travail | 10 à 35 pour cent selon le prêteur | Doit respecter les critères d'exemption |
| Étudiant étranger | Souvent 20 pour cent ou plus | Exemption étroite et plafond de prix |
| Non-résident à l'étranger | Environ 35 pour cent | Interdiction jusqu'en 2027 et taxes provinciales |
Taux et frais propres au Québec
La Banque du Canada a fortement réduit son taux directeur à partir de mi-2024, ce qui a fait baisser les taux variables, tandis que les taux fixes suivent les obligations fédérales. Les dossiers de non-résidents supportent une prime qui varie selon le prêteur et la durée.
Au Québec, l'acte de vente est signé chez un notaire, dont les honoraires s'ajoutent aux droits de mutation immobilière, la fameuse taxe de bienvenue. L'Ontario impose de son côté une taxe de 25 pour cent aux acheteurs étrangers, et la Colombie-Britannique une taxe additionnelle.
Auto, prêt personnel et financement d'entreprise
Les sociétés de financement des constructeurs et les banques proposent des prêts auto pour nouveaux arrivants acceptant un permis de travail et une offre d'emploi. La durée est souvent limitée à la validité du permis, ce qui augmente la mensualité pour les permis courts.
Les marges de crédit non garanties exigent généralement une cote canadienne. Les entrepreneurs peuvent consulter la BDC ou Investissement Québec, mais la résidence, le numéro d'entreprise et l'historique d'activité locale comptent beaucoup. Depuis 2025, le taux criminel fédéral plafonné à 35 pour cent de TAC limite les offres abusives.
Les profils les mieux accueillis
Un résident permanent salarié depuis un an, avec une cote établie, obtient des offres comparables à celles d'un Canadien. Un travailleur qualifié dont le permis court encore plusieurs années est aussi bien reçu. Un non-résident réussit surtout pour un bien commercial ou exempté.
Étapes pour emprunter après l'installation
- Ouvrir un compte nouvel arrivant et demander une première carte.
- Réunir talons de paie, lettre d'emploi et copie du permis.
- Vérifier les exemptions à l'interdiction avant toute visite.
- Consulter un courtier inscrit à l'AMF et deux institutions.
- Calculer la mensualité au taux du test de résistance.
- Confier la vérification des titres et des taxes à un notaire.
- Relire le contrat et le coût total du crédit en français avant de signer.
Signaux d'alerte à connaître
- Un prêteur en ligne qui exige des frais de dossier ou d'assurance par virement avant de verser un prêt à un nouvel arrivant : c'est une fraude aux frais anticipés.
- Des appels se réclamant de l'ARC ou d'IRCC menaçant d'expulsion faute de paiement immédiat.
- Un vendeur proposant un prête-nom pour contourner l'interdiction d'achat.
- Un courtier absent du registre de l'AMF ou de l'autorité provinciale.
- Une hypothèque dont l'échéance précède le renouvellement du permis sans solution prévue.
Un titulaire de permis de travail peut-il acheter en 2026 ?
Oui, à condition de respecter les critères d'exemption, notamment un permis valide pour une durée suffisante, une période de travail au Canada et la limite d'un seul logement. Un notaire ou un avocat doit confirmer ces conditions au moment de la transaction.
Les revenus gagnés en France ou en Belgique comptent-ils ?
Certains programmes pour non-résidents les acceptent, avec un apport élevé et des avis d'imposition traduits si nécessaire. Un revenu canadien reste nettement plus apprécié, car il est facile à vérifier et ne dépend pas des fluctuations entre l'euro et le dollar canadien.
Que se passera-t-il si l'interdiction expire ?
La loi cesserait de s'appliquer le 1er janvier 2027, mais le test de résistance, les politiques des banques et les taxes provinciales sur les acheteurs étrangers resteraient en place. Un projet d'achat doit donc reposer sur un apport solide plutôt que sur cette seule date.
À qui adresser une plainte ?
Il faut d'abord écrire au service des plaintes de l'institution, puis à l'organisme externe indiqué, comme l'Ombudsman des services bancaires et d'investissement. Au Québec, l'AMF traite les plaintes visant les entités qu'elle encadre et peut orienter vers la médiation.
Guides spécialisés pour ce pays
Organismes et ressources utiles
- Association des banquiers canadiens : nouveaux arrivants — Guide de l'association bancaire canadienne pour ouvrir un compte, bâtir son crédit et connaître ses droits à l'arrivée.
- Credit Canada — Organisme sans but lucratif de conseil en crédit présentant, en anglais, le système bancaire canadien aux nouveaux arrivants.
- Money.ca : droit au compte de base — Article expliquant le droit des nouveaux arrivants à un compte bancaire de base reconnu par l'ACFC.
Références officielles et légales
- McCarthy Tétrault : prolongation de l'interdiction — Analyse juridique, en anglais, de la prolongation de deux ans de la loi interdisant l'achat de logements par des non-Canadiens.
- Bennett Jones : interdiction prolongée jusqu'en 2027 — Cabinet d'avocats expliquant, en anglais, la portée de l'interdiction maintenue jusqu'au 1er janvier 2027 pour les acheteurs étrangers.
- CBC : prolongation de l'interdiction — Article du diffuseur public canadien sur les raisons de la prolongation des restrictions visant les acheteurs étrangers.